契約書の役割
契約書の役割は
貸主と借主お互いにとってトラブルがないように約束事を決める事です。
契約書ってどんなもの？
参考：国土交通省
これは国土交通省の雛形ですが、書式は物件によって異なります。
賃貸契約の場合、「賃貸借契約書」と称されることが多く、
貸主側と借主側で１通ずつ発行される事が一般的です。
誰と契約するの？
契約をする場所は不動産会社でする場合がほとんどですが、
賃貸借契約は、物件を貸す人と借りる人の契約です。
そのため貸主（オーナー）と借主（入居者）による契約となります。
ハンコを押した時点で契約は有効か？
賃貸契約書は先ほども述べた通り、貸主と借主の契約ですので
双方の捺印が必要です。
しかし、不動産会社が仲介役として契約手続きを行いますので
その段階では貸主の捺印をされていない場合がほとんどです。
そのため、ハンコを押したからといってその時点で契約が有効になるわけではありません。
契約書には契約始期日が記載されています。
多くは、頭書の契約期間のところに記載があります。
その契約締結日前かつ契約金の入金前であればキャンセルは可能です。
重要事項説明って？
不動産会社では賃貸の契約が始まる前に
必ず「重要事項説明」が行われます。
これは宅建業法上説明する義務があるので必ずです。
また重要事項説明は宅建士による説明が義務付けられている点もポイントです。
重要事項説明書では、簡単に言うと
賃貸借契約書の内容をギュッとわかりやすくまとめたものと思っていただいて大丈夫です。
実際には、契約書に乗っていない情報が
重要事項説明書には載ってたりするので、契約書＞重要事項説明書ってわけではないです。
ただ、重要事項説明では契約において特に大事な箇所を説明するので
しっかり聞いて、わからない点は遠慮せずに説明を止めて質問しましょう。
必読！賃貸借契約書で特に見るべき項目
契約期間
多くの物件が２年間や１年間で契約期間を定めているのが一般的です。
勘違いしやすいですが、
この期間しか住めないというわけではなく、
この期間は退去できないというわけでもないです。
契約の更新
契約期間が満了した場合に契約を更新すれば引き続き住み続ける事ができます。
契約の更新方法については大きく分けて２つあります。
「自動更新」もしくは「更新料を支払うことで更新」です。
更新料の有無は少なくとも確認しておきましょう。
管理の委託先
管理会社の情報を確認しておきましょう。
- 会社名
- 住所
- 電話番号
上記の情報は確認しておきましょう。
管理会社は入居中のトラブルや、退去通知などを行う先になります。
基本的に、入居後に物件のことでわからない事があれば
不動産会社ではなく管理会社に相談するのが一般的です。
解約予告（乙からの解約）
解約（退去）の申し入れはいつまでに知らせるべきかを知っておく必要があります。
大体は1ヶ月前予告となっている場合が多いですが、
物件によっては2ヶ月前予告もあるので注意が必要です。
特に2ヶ月前予告の場合は、退去する際に前もって
転居先を探す必要があるので、要注意です。
原状回復の負担割合
退去の際、借りていた部屋の状態を
借りる前と同様の状態で返してくださいね。
これを原状回復と言います。
借主には原状回復義務があるわけですが
最近では、その義務の範囲を超えて原状回復費用を過大請求されるケースも増えています。
この現状負担割合の項目では
借主はどこまでを負担すべきで、貸主はどこからを負担すべきかを示しています。
具体例で言うと、冷蔵庫を置いていた場所の床が変色してしまった場合。
この床の修繕はどちらが負担すべきだと思いますか？
これは貸主負担となります。
理由は冷蔵庫を置くことは生活する上で避けがたい行為によるものだからです。
原状回復に関しては国土交通省がガイドラインを発行していますので
時間のある方は目通しておきましょう。
禁止行為
ペット飼育や楽器演奏などを中心に、入居中にやってはいけないことを書いています。
ここはほとんどの方が見ればわかると思いますので
あえて説明は省略しますが、チェックすべき項目の一つです。
1番注意して見るべき項目は？
上記の項目も特に見るべき項目として紹介しましたが、
1番契約の内容を左右しやすい項目があります。
特約事項は必ず目を通す。
特約事項とは、契約書・重要事項説明書どちらにも記載されるほど
賃貸借契約において大事な項目です。
以下で、よくある特約事項を紹介します。
1年以内の解約は違約金として賃料の1ヶ月分が必要
敷金礼金ゼロの物件に多い特約事項です。
1年以上住む予定の方ならスルーして大丈夫ですが
急な転勤で転居する可能性がある方は要注意です。
退去時のルームクリーニング費用として○万円必要
特約事項にあらかじめ退去時のルームクリーニング費用の記載する事があります。
この場合は、退去時に必要になるので退去前に用意しておきましょう。
また、クロスのタバコのヤニによる汚れは
ルームクリーニングではなく、故意過失による損傷になるので
別途補修費用を請求されますのでご注意ください。
まとめ
賃貸借契約は貸主と借主で結ぶ契約のこと
重要事項説明は不動産屋さんに説明義務がある
特に確認すべき項目は必ずチェックすべき
特約事項は絶対にチェックする